Tăng Minh Phụng 2

2. Đầu tư bất động sản đầy sóng gió

Như đã nói ở trên, tổng số BĐS của Minh Phụng có tới trên 400 danh mục gồm các loại biệt thự, nhà ở, văn phòng, hệ thống nhà xưởng, kho tàng, đất chuyên dùng, máy móc, phương tiện... phân bố khắp địa bàn TP.HCM và các tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Lâm Đồng v.v.. Có thể nói không ngoa rằng, có thời kỳ hầu như các két sắt trong các ngân hàng lớn của VN đã hoàn tòan trống rỗng, bởi số tiền khổng lồ đó đã được Minh Phụng ném hết xuống các cánh đồng hoang vu tại Chí Linh thành phố Vũng Tàu, vùng sình lầy ở Thủ Đức và trong các nhà kho bỏ hoang trên Sông Bé cũ!

Tuy nhiên, dù bị coi là rất nóng vội, phiêu lưu, nhưng không thể phủ nhận tầm nhìn khá xa, định hướng mang tính chiến lược của Minh Phụng khi đầu tư vào các BĐS trên. Thực tế khi xử lý tài sản thế chấp sau này cho thấy, các danh mục tài sản thế chấp là nhà xưởng, kho tàng tại các khu công nghiệp đều có giá khá cao, với thời gian thuê khoảng 40-50 năm, chỉ tiếng riêng tiền khai thác có ngân hàng đã thu được hàng trăm tỷ đồng. Đối với số tài sản là biệt thự, văn phòng, nhà xưởng tại khu vực TP.HCM, phần lớn giá bán đấu giá cũng đều cao hơn rất nhiều so với giá Tòa án định khi xét xử. Riêng đối với các lô đất triển khai dự án tại khu vực Thủ Đức trước đây (nay thuộc quận 2), theo quy hoạch của TP.HCM, hầu hết số này nằm ở các vị trí rất đắc địa, nếu được triển khai đầy đủ theo các dự án khả thi thì lợi nhuận từ các vùng đất này sẽ rất lớn. Chẳng thế mà có ngân hàng được tòa án giao cho một số lô đất tại khu vực quận 2 (TP.HCM), chẳng cần phải triển khai xây dựng dự án, cũng không cần đầu tư hạ tầng, qua 1 phiên đấu giá 1 lô thôi đã thu đủ toàn bộ số nợ trên 15 triệu USD, ngoài ra đơn vị này còn dư ra được số tiền và giá trị các tài sản trị giá cả chục triệu USD! (*)

Nếu số BĐS Minh Phụng đầu tư tại khu vực TP.HCM và tỉnh Bình Dương được coi là rất thành công, thì ngược lại, việc đầu tư vào vùng Bà Rịa-Vũng Tàu thực sự trở thành thảm họa.

Khi xét xử vụ án, để đảm bảo thu hồi số nợ của Minh Phụng, Tòa án đã giao cho các ngân hàng hàng trăm đơn vị tài sản gồm các khu biệt thự, nhà ở, văn phòng, một số kho tàng và trên 2,6 triệu m2 đất chuyên dùng... Quá trình xử lý tài sản thế chấp khu vực này của các ngân hàng đều rất chật vật, ngoài số danh mục là nhà ở, văn phòng, biệt thự đã bán được, số đất chuyên dùng bán rất chậm, thậm chí có ngân hàng qua 6 năm nay phải ôm hơn 1 triệu m2 đất chuyên dùng mà không sao "tiêu hóa" nổi. Nhiều báo chí đưa tin cho rằng các lô đất của Minh Phụng tại khu vực thành phố Vũng Tàu trị giá mấy ngàn tỷ bán rẻ như cho (?). Nhưng thực tế, rất nhiều lô đất được định giá xong thông báo không có người mua, hơn nữa, với diện tích quá lớn như vậy, việc sử dụng phải theo đúng quy hoạch của địa phương, cần có sự đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng, không thể đơn giản hóa việc chuyển nhượng theo kiểu chia lô bán nền như các đầu nậu đất vẫn làm xưa nay. Để trút gánh nặng cho các ngân hàng, cuối năm 2005, Thủ tướng CP đã phải quyết định cho UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu và ngân hàng nhận thế chấp thỏa thuận việc chuyển giao cho địa phương quản lý, sử dụng trên 1,3 triệu m2 đất và thanh toán lại cho ngân hàng để thu hồi nợ. Thống kê cho thấy, số tài sản thế chấp của Minh Phụng tại khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu giá bán được cao hơn từ 1,3 đến 2 lần so với giá tòa án đã định khi xét xử, tuy nhiên so với giá thẩm định cho vay thì giá bán được chỉ xấp xỉ bằng 25 đến 43%. Như vậy, dù bán hết số này cũng không thể nào thu hồi được khoản vay, nên có thể khẳng định hầu như các dự án của Minh Phụng tại khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu đều thất bại.

Vậy, tại sao Minh Phụng lại dốc gần như hết tâm lực vào vùng đất này đến như vậy?

Không phải ngẫu nhiên khi Minh Phụng lại chọn Bà Rịa-Vũng Tàu là miền đất hứa để đổ tiền đổ của và rồi ôm hận. Nếu ta nhớ lại đầu những năm 90, Bà Rịa-Vũng Tàu được chọn là vùng trọng điểm về kinh tế phía Nam, với định hướng phát triển ngành dầu khí, khi đó, theo quy hoạch thành phố Vũng Tàu sẽ là trung tâm của ngành công nghiệp hóa dầu (theo quy hoạch sẽ xây dựng nhà máy lọc dầu tại khu vực xã Long Sơn). Như vậy, sẽ phải có hàng ngàn doanh nghiệp, hàng vạn con người tập trung ở đây, kéo theo các dịch vụ về ngân hàng, tín dụng, nhà ở, văn phòng, biệt thự v.v và v.v.. Đón bắt được hướng phát triển này, bằng tất cả khả năng của mình cũng như bằng mọi phương cách như chúng tôi đã đề cập ở trên, Minh Phụng lao vào đầu cơ đất đai. Không chỉ những vị trí đẹp nhất trong thành phố, mà cả những vùng đất sình lầy, cỏ hoang chưa có người ở cũng đều nằm trong kế hoạch phát triển đầy tham vọng này của con người.

Nói một cách khách quan, thực sự Minh Phụng đã in dấu khá đậm nét trong quá trình đô thị hóa ở đây. Nhưng năm 1993-1996, nếu ai đến khu vực thành phố Vũng Tàu, hẳn dễ dàng nhận thấy sự khởi sắc từng ngày về kiến trúc đô thị. Đã có thời kỳ, người ta nói "ở đâu có ngói đỏ, ở đó có Minh Phụng" (!). Hàng loạt khu biệt thự to đẹp, đầy đủ tiện nghi nhanh chóng mọc lên tại thành phố Vũng Tàu. Không những thế, cả vùng "cánh đồng hoang" khu vực Chí Linh, những địa danh Đồng Sát, Hải Đăng, Long Hải, Phước Tỉnh... một ngày kia đều được gắn với tên Minh Phụng với những dự án hoành tráng.

Tuy nhiên, sự sụp đổ có thể thấy ngay khi quy hoạch có sự thay đổi, khu công nghiệp hóa dầu được chuyển ra Dung Quất (Quảng Ngãi), kế hoạch xây dựng nhà máy lọc dầu tại thành phố Vũng Tàu chưa biết bao giờ mới thực hiện, khả năng đón bắt cơ hội đã qua, các dự án không thể chờ đợi. Kết cục cũng giống như một số đại gia khác đã lao vào đất Vũng Tàu như Ba Vinh, Phạm Huy Phước..., Minh Phụng cũng đã phải bỏ mình tại miền đất này. Có ý kiến cho rằng, Minh Phụng sụp đổ do sai lầm quá nóng vội, đi trước thời cuộc, nhưng những gì cho ta thấy ở trên, có thể sẽ khách quan hơn, nếu ta nhận xét thất bại của Minh Phụng một phần rất lớn từ rủi ro.

3. Những bài học kinh nghiệm

Sẽ là vũ đoán nếu như những gì chúng tôi nếu dưới đây là những bài học cho các nhà đầu tư, nhà quản lý và những ai đã và đang tham gia thương trường. Tuy nhiên, thời gian 10 năm đã đủ không chỉ để đánh giá một cách khách quan nhất về sự việc và qua đó, có thể đúc rút một vài điều bổ ích.

Thứ nhất, có thể nói, sự nóng vội của Minh Phụng cũng là trạng thái tâm lý của một số người trong xã hội ta, không chỉ trước đây mà hiện nay cũng vẫn vậy. Chính điều này đã tạo ra kiểu kinh doanh theo phong trào, bất chấp mọi quy luật thị trường. Theo dõi trên thị trường chứng khoán gần đây cho thấy, có những thời điểm giá cổ phiếu cũng sốt, cũng vẫn tình trạng tranh mua, tranh bán. Nhưng đáng ngạc nhiên là các cổ phiếu giá càng cao càng được các nhà đầu tư tập trung mua nhiều, khi giá xuống thấp thì lại đua nhau bán đổ bán tháo. Như vậy, bước vào thương trường, chỉ có tham vọng thì chưa đủ, cần phải có sự hiểu biết nhất định, không thể thành công với kiểu làm ăn nghiệp dư như lâu nay, và lại càng không thể làm giàu theo lối "ăn xổi ở thì" đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Thứ hai, đối với các NHTM, kinh doanh ngân hàng là loại kinh doanh chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro, nâng cao năng lực quản trị rủi ro được coi là vấn đề cốt lõi. Trong giai đoạn kinh tế bùng nổ hiện nay, nhu cầu vốn vay của DN rất lớn, tuy nhiên, nhiều NHTM vẫn chưa rút ra được bài học từ Minh Phụng-Epco. Việc đánh giá năng lực của DN không sát thực tế, thẩm định tài sản thế chấp, quản lý khoản nợ vay có thể nói còn quá nhiều sơ hở. Chẳng hạn tại tỉnh Phú Thọ (nơi tập trung nhiều doanh nghiệp Hàn Quốc), theo dự báo của cơ quan công an, một số ngân hàng có thể mất hàng chục triệu USD vì DN vay nợ gần như đã phá sản. Chỉ tính riêng Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn-chi nhánh Phú Thọ đã ưu ái cho 5 doanh nghiệp thuộc "tập đoàn" TASCO vay đến 16 triệu USD, nhưng gần 3 năm nay, "tập đoàn" này hầu như không sản xuất được gì, thậm chí trụ sở tại Hà Nội cũng phải đóng cửa do không trả tiền thuê (?) (**)

Với tư cách là nhà đầu tư, nếu các ngân hàng thiếu sự định hướng chiến lược, không nâng cao khả năng dự báo, mà chỉ tập trung vào việc thẩm định tài sản thế chấp để cho vay, thì e rằng, tương lai sẽ còn nhiều Minh Phụng và còn nhiều trường hợp như đã nêu trên. Bài học từ Minh Phụng cũng cho thấy, nếu kinh doanh ngân hàng mà chỉ quẩn quanh: thế chấp- cho vay- kê biên- phát mại thu hồi nợ, thì vô hình chung, ngân hàng đã biến mình thành hiệu cầm đồ, đồng thời, nếu chỉ coi tài sản thế chấp là phương thức bảo đảm chắc chắn cho khoản vay, thì dù có thu giữ dược cả trăm nhà cửa, đất đai như Minh Phụng, thì vẫn thiệt hại cả ngàn tỷ đồng.

Thứ ba, không chỉ các ngân hàng mới phải coi trọng vấn đề rủi ro, trong môi trường kinh doanh của VN, điều này càng phải được các nhà đầu tư tính đến khi hoạch định chiến lược kinh doanh, mà trước hết việc hoạch định chiến lược phải phù hợp với xu thế phát triển, với chính sách phát triển lâu dài. Kinh nghiệm từ Minh Phụng cho thấy, chỉ cần Nhà nước có sự thay đổi về quy hoạch xây dựng nhà máy lọc dầu, thì không chỉ các dự án của Minh Phụng-Epco mà hàng loạt các nhà đầu tư khác tại khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu rơi ngay vào tình trạng tê liệt, phá sản (phải chăng đây được coi là rủi ro chính sách). Những thất bại của nhiều dự án gần đây cũng minh chứng rõ điều này. Chẳng hạn, dự án Khu kinh tế cửa khẩu Cầu Treo (Hà Tĩnh), trong điều kiện VN chuẩn bị hội nhập sâu vào nền KT thế giới, hàng rào thuế quan sẽ bị cắt giảm triệt để trong thời gian không lâu, tuy nhiên các nhà đầu tư tại đây vẫn quyết định cho xây dựng khu kinh tế cửa khẩu dựa trên ưu thế hàng miễn thuế. Hệ quả là vốn đầu tư đã bỏ ra 450 tỷ đồng, nhưng hàng tháng tỉnh Hà Tĩnh chỉ thu được trên dưới 30 triệu đồng (?). Có lẽ những bài học từ Minh Phụng vẫn còn chưa hết tính thời sự./.

(*) Số tiền đơn vị này thu dư đã được cơ quan thi hành án thu lại để thanh toán cho ngân hàng khác mà Minh Phụng còn thiếu. Tính chung thì Minh Phụng vẫn thiếu nợ một số ngân hàng.

(**) Nguồn: báo Công an nhân dân ngày 25/6/2006.